Je suis partie à l’assaut des banques pour découvrir combien je pouvais emprunter si je voulais financer l’achat d’un appartement à Berlin. Voici les informations que j’ai retenues :
Information numéro 1 : Emprunter auprès d’une banque française ou allemande
A moins d’avoir de bonnes garanties en France, un bien immobilier par exemple, la plupart des banques françaises refusent de financer l’achat d’un appartement à Berlin. Direction les banques allemandes donc !
Information numéro 2 : N’oubliez par les frais supplémentaires
Outre le prix du bien que vous achetez, vous devez aussi prendre en compte les frais supplémentaires lors de l’achat :
Les frais de notaire (Notargebühren) : 2% du prix de l’appartement
L’impôt sur l’achat (Grunderwerbsteuer ) : 6% (à Berlin) du prix de l’appartement
Et les frais d’agence (maklerprovision) si vous passez par une agence, ce qui est généralement le cas. La vente de particulier à particulier semble moins développée qu’en France. Le montant des frais d’agence est au maximum de 7,14%.
Vous ne pouvez pas financer ces frais avec un crédit
Information numéro 3 : Le calcul de votre capacité mensuelle à rembourser
La banque prend en compte vos revenus mensuels et en déduit les charges suivantes pour évaluer votre capacité mensuelle de remboursement :
- Estimation du montant minimum dont vous avez besoin pour vivre. Les banques que j’ai consultées m’ont indiquée des chiffres entre 600 et 800 euros mensuels.
- Frais d’électricité / gaz / internet, variable en fonction de la surface que vous comptez acheter.
- Charges de l’immeuble (Hausgeld) évaluées à 3 euros le mètre carré.
Information numéro 4 : On peut emprunter 100 % du prix de l’appartement
Si votre apport ne vous permet que de payer les frais de notaire, d’agence et l’impôt, vous pouvez financer l’achat de votre bien en empruntant 100 % du prix de l’appartement. Pour cela vous devez être salarié en Allemagne et y payer vos impôts. Si vous êtes freelance vous devez exercer depuis au moins 3 ans pour espérer obtenir un crédit à 100%.
Bien entendu, plus vous aurez d’apport, plus vous aurez un taux de crédit avantageux.
Information numéro 5 : On peut financer son appartement avec plusieurs crédits successifs
Voilà quelque chose dont je n’avais jamais entendu parler en France (enfin je ne me suis jamais non plus beaucoup renseigné à ce sujet quand j’y habitais).
Il est possible de faire un crédit avec un montant mensuel à rembourser sur la période de notre choix. S’il vous reste de l’argent à rembourser à fin de ce crédit, soit vous remboursez intégralement le montant restant à payer, soit vous faites un nouveau crédit avec un nouveau taux négocié.
Exemple très simplifié (je ne prends pas en compte le taux d’intérêt) :
Montant de l’emprunt : 150 000 euros
Vos mensualités à rembourser : 1000 euros
La durée de l’emprunt : 10 ans
Au bout de 10 ans vous aurez remboursé 1000 x 12 mois x 10 ans, soit 120 000 euros
Il vous restera donc 30 000 euros à payer. Vous pouvez les rembourser en une seule fois ou faire un nouveau crédit à un nouveau taux.
Actuellement les taux de crédit sont très bas et il y a de forte chance que dans 10 ans les taux soient plus élevés. Mais plus vous faites un crédit sur une longue période plus votre taux de crédit sera élevé.
Information numéro 6 : Les variables du taux de crédit
Le taux de crédit que l’on vous proposera variera en fonction de bien des éléments, notamment ceux là :
- la part de votre apport par rapport au prix du bien. Si vous avez un capital qui couvre 30 % du prix du bien, votre taux de crédit sera plus intéressant que si votre apport est de 10 % par exemple
- la durée du crédit : plus longue est la période de crédit, plus élevé est le taux de crédit
- la possibilité de remboursement anticipés. Si vous souhaitez avoir chaque année la possibilité de rembourser un certain montant en plus de vos mensualités, il faudra que cela soit stipulé dans votre contrat. Et dans ce cas le taux de crédit est un peu plus élevé que si les remboursements anticipés sont exclus.
- votre situation. Salariés à vous les bons taux de crédit, freelance à vous les regards méfiants des banquiers et les conditions peu avantageuses de crédit.
- votre capacité à négocier et la relation plus ou moins privilégiée que vous entretenez avec la banque.
Lisez également notre article sur l’achat immobilier à Berlin, sur la recherche de location et sur les démarches administratives quand vous vous installez à Berlin.
